SURROGA MUTUO: LE CLAUSOLE VIETATE CHE LA BANCA POTREBBE INSERIRE NEL CONTRATTO

Con la legge bersani 2007 è stata introdotta la possibilità per un mutuatario di trasferire a costo zero il prorpio mutuo ipotecario da una banca ad un' altra che gli offra migliori condizioni. Si tratta della surroga o portabilità del mutuo, al momeno di firmare il contratto di surroga è importante leggere bene tutte le clausole, perchè l'isituto di credito potrebbe inserirne alcune vessatorie per il cliente. La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni, il mutuo e la quietanza devono risultare da atto avente data certa, nell'atto di mutuo deve essere indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata, infine nella quietanza si deve menzionare la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione. Effettuare la surroga del mutuo è un diritto che non può essere negato dall'originario istituto di credito. Nel contratto che regola l'operazione l'istituto di credito può inserire delle clausole vessatorie per il cliente. Cosi per salvaguardare i diritti del contraente debole il legislatore sanziona a vario titolo l'itroduzione di determinate clausole nel contratto di mutuo da parte dell'istituto bancario che concede la portabilità. Le possibili clausole inserite sono: divieto di estinzione anticipata del mutuo da parte del cliente in questo caso l'istituo potrebbe prevedere una penale per il caso di estinzione anticipata, l'art. 120 sanziona con la nullità questa previsione contrattuale, di guisa che la banca, prima e il notaio rogante poi sono esposti alle conseguenti responsabilità per il caso della sua introduzione. Addebito spese/commissione per la concessione del nuovo finanziamento parimenti il cliente non può essere onerato a mezzo di apposita previsione contrattuale, di alcuna spesa o commissione per la concessione del nuovo mutuo, non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari imrontate a criteri di massima riduzione dei tempi,degli adempimento e dei costi connessi, in ogni caso gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l'esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione. La clausola di inadempimento/patto marciano ​non può essere inserita nel nuovo contratto di finanziamento con il quale si accede alla portabilità  la clausola che tuteli l'istituto di credito dall'inadempimento del cliente nella restituzione delle rate, è stata introdotta in particolare la possibilità che i contratti di mutuo stipulati successivamente all'entrata in vigore della norma rechino la cosiddetta clausola di inadempimento. Tale previsione contrattuale si sostanzia nel trasferimento della proprietà dell'immobile ipotecato dal cliente all'istituto di credito, senza passare per l'esecuzione forzata, per il caso di mancato pagamento, ad opera del primo, di un determinato numero di rate del mutuo, accompagnato dalla restituzione da parte dell'istituo al cliente, della differenza esistente tra il valore dell'immobile e quello del debito residuo. Questa cluasola non può essere prevista all'atto della portabilità, le parti possono convenire con clausola espressa al momento della conclusione del contratto di credito, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l'estinzione dell'intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l'ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo. Se il valore dell'immobile come stimato dal perito ovvero l'ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all'eccedenza, in ogni caso il finanziatore si adopera con ogni diligenza per conseguire dalla vendita il miglior prezzo di realizzo. La clausola non può essere pattuita in caso di surrogazione nel contratto di credito. LA definizione di inadempimento del cliente/mutuatario costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili; non costituiscono inadempimento i ritardati pagamenti che consentono risoluzione del contratto.