• 01 marzo

  Home Staging, ovvero come intervenire sul proprio immobile per aumentare le probabilità di vendita

  L'architetto Silvia Capaccioli ci spiega gli interventi che possono essere messi in campo su immobili in vendita per renderli più "appetibili" sul mercato...

  

  "La situazione stagnante che ha colpito l'edilizia e quindi il mercato immobiliare un decennio fa ha obbligato tutti gli operatori del settore a ricercare soluzioni e strategie innovative per movimentare il commercio e le compravendite. Fra queste una fra le più flessibili ed efficaci è quella dell'Home Staging: l'allestimento degli immobili a fini commerciali".

  
  Facciamo una riflessione su una tematica non molto analizzata, che invece rappresenta un ambito di grande sviluppo, assieme all'architetto Silvia Capaccioli. Che ci spiega come si può intervenire su immobili in vendita per renderli più "appetibili" sul mercato. Insomma, piccoli investimenti per non farli deprezzare o, addirittura, far aumentare il valore.

  "Premesso che l'Home Staging va trattato in maniera completamente diversa a seconda dei casi - riprende - che si tratti di fabbricati residenziali o commerciali; che siano abitati o sfitti, in buone condizioni o completamente da ristrutturare; che si voglia vendere o affittare e, nello specifico, che si tratti di affitti a lunga, media o breve scadenza; premesso tutto ciò, la sua prima caratteristica è che si tratta di un piccolo investimento a breve termine diretto ad arrivare alla trattativa velocemente spuntando il miglior prezzo, in breve: a fare un affare, riducendo al minimo il rischio di offerta al ribasso che contraddistingue la conduzione delle trattative in Italia e movimentando l'interesse sull'oggetto da trattare dotandolo di appetibilità e attrattiva".

  "Il classico esempio dell'auto può essere chiarificatore - prosegue Capaccioli - alla vendita della propria auto usata, nessuno si presenta con il fango sulle ruote, le spazzole tergicristallo vecchie o i tappetini sporchi. E' naturale che nessuno faccia riparare veramente il motore difettoso di una vettura, perché l'esborso sostenuto non è riconoscibile dall'acquirente nella misura dovuta: ciò che conta, infatti, è la percezione del valore che si riesce a trasmettere nonché del denaro che si può convincere a sborsare per la propria proposta, prescindendo almeno in parte dal valore effettivo che l'oggetto possiede in sé. Pertanto vengono spesi dei soldi, ovvero fatto un investimento proporzionato alla vendita, per pulizia, ritocchi e quant'altro serva a rendere più allettante l'offerta in relazione al prezzo. Questo concetto è applicabile a tutto ciò che debba essere offerto su un mercato, tanto più a quello immobiliare dove le cifre in ballo sono ancora più importanti e l'oggetto della trattativa riveste, per l'essere umano, un'importanza fondamentale anche dal punto di vista emotivo".

  "Per allestimento di spazi domestici - dice ancora - si intende quindi un insieme di piccoli interventi tesi a valorizzare le caratteristiche del bene che si vuole mettere in commercio. Non deve trattarsi quasi mai di interventi definitivi: tutto può rientrare nella maggior parte dei casi in un semplice schema che comprende prima di tutto l'eliminazione del superfluo; una pulizia generale degli ambienti con qualche ritocco, dove necessario, di stucco e pittura; una rinfrescata della biancheria (tendaggi e imbottiti); una sostituzione critica ed attenta dell'illuminazione; un po' d'attenzione per il verde sia negli interni che in eventuali outdoor".

  "La massima spersonalizzazione degli arredi e delle finiture - rimarca - è sempre consigliabile in modo da ampliare al massimo il ventaglio del target commerciale. Comunque tutto quanto, se non altro, deve risultare ben confezionato per effettuare un buon servizio fotografico. Dato che la scelta della casa comincia dai cinque secondi d'attenzione elargita sui portali online, le foto devono essere scattate con molta accuratezza: i numerosi tutorial rinvenibili sul web possono aiutare ad evitare gli errori più comuni come la scelta di cattive inquadrature o aberrazioni prospettiche, anche se la regola d'oro è una sola: meglio pochi, anche pochissimi scatti intriganti che un intero servizio fotografico scadente".

  Quella che ci dettaglia l'architetto Capaccioli è una preziosa guida: "E, ovviamente, è sempre opportuno mettere in conto di valutare l'aiuto di un fotografo professionale: cinque validi scatti costano sempre meno di un'offerta al ribasso a quattro zeri. E' ovvio che in alcuni casi sia necessario prevedere un minimo mantenimento dell'allestimento, soprattutto in caso di immobili abitati e tale spesa deve comunque far parte della dell'incidenza totale degli interventi previsti".

  "Talvolta - dice ancora - può rendersi utile, nella valutazione complessiva, che questi ultimi siano più marcati che in un semplice Home Staging: solo e soltanto a titolo di esempio, lo smaltimento e la sostituzione di sanitari oltremodo malridotti che finiscono immancabilmente per trasmettere un senso di insalubrità e repulsione anche a causa del cattivo odore; oppure nel caso di pavimenti o pareti eccessivamente deteriorati il cui trattamento superficiale può incrementare non solo l'aspetto estetico generale, ma addirittura aumentare il valore del manufatto perché la percezione
  complessiva diventa quella di un immobile i salute, su cui non sono richiesti interventi onerosi che solitamente portano alla richiesta di sconti sul prezzo di vendita".

  Poi dà anche qualche numero: "Alcune analisi dimostrano che la spesa ottimale si attesti fra l'1 e il 2% del valore stimato dell'immobile per quanto riguarda le vendite, e una mensilità o poco di più per quanto riguarda gli affitti, per un investimento teso ad arginare al meglio l'immancabile offerta al ribasso, che in genere va dal 5 al 10% di media sul prezzo di vendita, e la svalutazione dovuta a lunga permanenza sul mercato. L'aumento del prezzo in realtà è difficilmente ottenibile con un investimento a basso costo e quindi a basso rischio; nondimeno, ogni intervento che superi la soglia indicata va considerato scrupolosamente al fine di evitare investimenti rischiosi e poco vantaggiosi".

  "Nulla vieta - conclude - che un proprietario particolarmente sensibile a queste problematiche possa ben gestire l'Home Staging del proprio fabbricato; tuttavia, l'aiuto di un professionista garantisce un maggior controllo sulle spese da sostenere; può ottimizzare e razionalizzare sia la destinazione che la distribuzione del budget, nonché migliorare drasticamente la situazione soprattutto nel caso di immobili particolarmente malandati o difficili da migliorare".

   

  Autore: Rete Toscana Casa

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