• 06 giugno

  LA SECONDA CASA COSTA IL DOPPIO DELLA PRIMA

  Il mercato italiano della casa è cresciuto per il terzo anno consecutivo, e l'ultimo salto ha portato le compravendite a quota 534 mila. D'altro lato la profondità del punto di ribasso del ciclo degli acquisti non poteva proseguire ulteriormente, dato che l'abitazione è anche un bene d'uso primario, siamo lontani dai livelli pre-crisi ma da allora è mutata l'incidenza degli acquisti di prime case sul totale, quindi vista da un altra prospettiva c'è stata una secca perdita di interesse delle seconde case. Di certo comprare una seconda casa costa circa il doppio rispetto alla prima, cioè quella che figura come abitazione principale. Il divario è molto ampio già se si parla delle imposte da pagarsi nel caso di prima e seconda casa, la differenza aumenta ulteriormente se si acquista da privati o da società e soprattutto se si ricorre a mutuo. Mentre per quanto riguarda l'entità dell'onorario notarile è lasciata al mercato, ma è comunque rapportata al valore dichiarato e nel caso di compravendita prima casa tra privati si riduce del 30 per cento.  Il peso delle seconde case è ulteriormente gravato anche dopo la compravendita in sè, nella fase del possesso: quando gli immobili vengono colpiti da Imu e Tasi ( che risparmiano le prime case a meno che non siano di pregio) e da una tariffa elettrice poco agevolata (quella del gas è invece indifferente). Da questi semplici calcoli emergono alcune ragioni dello scarso appeal delle seconde case, a testimoniare l'attuale squilibrio è lo stesso Consiglio nazionale del Notariato: i valori inseriti nel modello unico di registrazione da parte dei notai, su tutti gli atti di compravendita di fabbricati stipulati nel 2016, evidenziano che quelli con l'agevolazione prima casa sono stati pari al 49,3% del totale. Mentre le seconde case nuove vendute dalle imprese hanno rappresentato solo l'11,7% circa del mercato; e quelle cedute da privati il 18 per cento. Naturalmente all'interno di uno stesso atto possono essere ricompresi anche più immobili cioè le pertinenze, come è un fatto che la quota di acquisti di prime abitazioni nuove da costruttori sia solo del 7%. E' cambiato comunque il concetto stesso di seconda casa in quanto le famiglie di oggi sono cambiate e la seconda casa per le vacanze non è cosi un buon investimento come un tempo e soprattutto non si può contare sulla sua sicura rivalutazione. Comunque il fine non è comprare per sè ma mettere a reddito attraverso la locazione breve, senza considerare inoltre che prima che l'investimento possa generare un flusso di reddito bisogna ammortizzare gli elevati costi d'acquisto sopra descritti. Siamo in una fase di trasformazione non ancora completa ma il mercato della seconda casa si avvia a diventare un mercato diverso, con agenzie immobiliari chiamate sempre di più a svolgere il ruolo di agenzie turistiche, perchè cambiate le abitudini delle famiglie è cambiata anche la considerazione verso questo tipo di immobili per i quali non si ricerca più il possesso ma l'utilizzo. 

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