• 02 giugno

  COSI L'ACQUISTO DELLA CASA PER I FIGLIO E' AL SICURO

  L'aiuto finanziario che possono dare i genitori è legittimo che per non comportare problemi fiscali e civilistici deve avvenire nel modo più trasparente possibile con passaggi di denaro chiari e tracciabili. Ci sono due strade percorribili per sostenere i figli nell'acquisto della casa, o si cede ai figli una somma di denaro che poi verrà utilizzata per acquistare l'immobile o si dispone dal proprio conto corrente il pagamento alla parte venditrice davanti al notaio.

  La donazione di denaro con atto notarile, questa ipotesi necessita di un doppio passaggio e di regola di due atti notarili, il primo è la donazione del denaro, il secondo è la compravendita della casa, il cui prezzo sarà pagato direttamente dai figli. Tra i vantaggi di questa soluzione c'è un elevato grado di chiarezza sui passaggi di denaro e la trasparenza nei rapporti familiari, specialmente se ci sono altri figli, e soprattutto essendo trasparenti i passaggi di denaro non sorge nessun tipo di problema davanti ad eventuali verifiche fiscali sulla provenienza del denaro. Non emerge nessuna donazione dall'atto di compravendita il che facilita l'eventuale alienazione dell'immobile. Tra gli svantaggi c'è l'aumento dei costi perchè il notaio redige due atti, inoltre la donazione di denaro va a erodere la franchigia di un milione di euro di cui gode la tassazione sulla successione ereditaria.

  Il pagamento dei genitori al venditore con questa ipotesi si redige un solo atto e l'importo pagato non erode la franchigia per la successione, se l'atto è ben scritto viene garantita la chiarezza e la trasparenza dell'operazione, anche se potrebbe accasere che la liberalità che emerga dall'atto di compravendita possa complicare la successiva rivendita della casa anche se questo rischio sarebbe privo di ragioni alla luce dei più recenti orientamenti dottrinali e giurisprudenziali.

  Il passaggio di denaro senza donazione è una variante della prima ipotesi non presa in cosiderazione dai notai che però potrebbe consistere anche in un passaggio di denaro da un conto corrente all'altro senza che ci sia un atto di donazione davanti al notaio. Questa pratica è molto diffusa soprattutto nel caso di genitori che coprano solo una parte dell'importo necessario all'acquisto, è una prassi che non va contro la legge soprattutto se la somma non è molto rilevante, un primo problema è che in sostanza non esiste una soglia critica circa la somma donabile, la rilevanza dipende dal patrimonio di chi trasferisce i soldi, dall'area geografica e da altri criteri che solo un giudice potrà eventualmente stabilire in caso di contestazioni.

  Il rischio redditometro è la principale controindicazione di questi passaggi, oltre la mancata trasparenza per cui queste donazioni potrebbero essere sconosciute ad altri eredi è che può facilmente scattare un accertamento delle Entrate a cui si dovrà documentare la lecita provenienza del trasferimento. La spesa per una casa può incappare nelle incongruenze vagliate dal meccanismo del redditometro, in sostanza quando si riscontrino differenze di più deò 20% tra reddito dichiarato dal contribuente e spese effettuate, cosa che accade facilmente nel caso dell'acquisto di una casa.

  Mantenere il controllo sulla casa capita che i genitori desiderino mantenere un qualche tipo di controllo sulla casa dei figli, per evitare che possano rivenderla per ottenere liquidità, in questo caso un consiglio potrebbe essere quello di intestarsi un particolare diritto tipo l'usufrutto o una quota di comproprietà. in questo caso vanno messi sulla bilancia i relativo costi in termini fiscali.

  Complicazioni in caso di successione tipicamente si decide di intestare l'immobile ai figli per evitare di pagare l'IMU e le tasse d'acquisto sulla seconda casa e per prevenire l'inasprimento dell'imposta di successione. Le donazioni possono comportare due tipi di complicazioni, da un lato altri eredi potrebbero rivendicare la parte di eredità a loro riservata dalla legge, dall' altro il bene risulta difficilmente rivendibile. La circolazione di un bene donato incorre in questi problemi per 20 anni dalla donazione o per 10 dalla successione.

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